近日，杭州2009年第三期《读地手册》出炉，一些区域纷纷推出新地块，结合最近的土地市场，我们或许可以看到杭州楼市的一些开发轨迹。

　　在万元地遍地开花，两万元地不断出现的杭州，加上即将推出的不少宝地，地价即将迈入两万元时代。

　　第一部分：新板块运动

　　板块1：城东新城

　　城市东扩桥头堡 发展前景巨大

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　　城东新城——杭州市最重要的门户之一，杭州“城市东扩”的桥头堡、接轨大上海的前沿阵地，同时也位于未来大杭州“一主三副六组团”的中心位置，由秋涛路(石桥路)、德胜快速路、沪杭高速、艮山西路围合而成，总面积约9.3平方公里，区域总建筑面积1171万平方米，其中住宅730万平方米。杭州市决战东部的1500亿元中，约有300亿元都花在了城东新城上，而这些基础设施的投入，又将带动1000多亿元的民间资本投入。

　　新城以新东站综合交通枢纽为核心，5条下穿隧道和2条高架道路让铁路枢纽东西两侧自由沟通，地铁1号线、4号线穿越“城东新城”，并在东站枢纽综合体与国铁、公交、旅游大巴等功能同台换乘。

　　第二部分：这些区域将更热

　　板块1：新城北

　　新增地块聚集区 总出让面积超250亩

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　　根据2009年第三期《读地手册》，城北是主城区供地最多的区块，不仅如此，新增地块也多积聚在城北板块，因此，这里也将毫无悬念地成为未来土地出让的主战场之一。在本期《读地手册》总共推出的43宗土地中，城北的土地有25宗，总面积达1273.93亩。此外，与2009年第二期《读地手册》相比，新推土地共有19宗，其中城北板块的土地最多，7宗新推出的地块为土地市场贡献了257.23亩的土地供应量。

　　这7宗新增地块主要集聚在石祥路一带，东西则以上塘路和石桥路为界限，包括宅地和公建用地。其中，杭汽发铸造车间R21-01地块、谢村R21-14地块为宅地，出让面积分别为100.43亩和63.60亩，参考楼面价为5855元/平方米和3698元/平方米；另外5宗包括创业新天地东区地块在内的商业用地，总出让面积为93.21亩，楼面价在3324元/平方米至3558元/平方米之间。

　　由于石祥路一带的城北板块目前尚未有楼盘，因此，只能依靠紧邻的桥西板块为这一区块的发展做一个参考。而桥西板块地块的楼面价已经从六七千元涨到万元/平方米，确属炙手可热。

　　相形之下，这一区域目前仍是一片房产开发的空白地带。除了临近多条交通干道，占据交通优势，创业新天地东区地块将打造一个“集文化娱乐、商业休闲、科研孵化、新型都市工业于一体”的杭州次级商务商业中心。而该区域内目前只有滨江万家星城一个楼盘，预计售价在18000元/平方米之间。

　　拿地开发商如是说

　　浙江天鸿房地产开发有限公司董事长梁鸿眉认为，包括桥西板块在内，城北未来的发展潜力巨大，包括运河新城的建设、老厂房的搬迁、距离市中心较近的距离优势，未来这里有望成为一片成熟的住宅区。

　　而曾以10138元/平方米楼面地价拿下桥西14号地块的顺发置业有限公司相关负责人同样认为，曾经被质疑过高的拿地价，现在看看，还是不高的。毕竟桥西是一个非常成熟的区域，无论是离市中心的距离、居住氛围、配套、市场认同度，都比很多区域有优势，未来，公司将打造一个精品楼盘。

　　业界点评

　　“城北一带则会是未来杭州楼市开发的热土，像滨江这样的名企进驻，则会增加区域的认可程度，”杭州双赢机构总经理章慧芳说，“因为杭州今后要推出的土地并不多了，主要是集中在城东和城北两个区块。”

　　板块2：申花路

　　热门区域再推宅地 地价可能再次走高

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　　除了城北，本期《读地手册》新增地块比较多的另一个区域是申花路板块，共有4宗土地推出。其中，申花路R21-5地块和申花路R21-7地块是住宅用地，总出让面积82.17亩，楼面价为7030元/平方米；庆隆单元GS04-01-C2-01地块和申花路C2-5地块属于商业金融用地，出让面积分别为49.21亩和31.51亩，参考楼面价分别为4503元/平方米和4554元/平方米。

　　申花路板块的优势早已经得到无数开发商和购房者的认可。其中，商业配套阵容堪称豪华，在这个不算太大的板块内，规划汇集了沃尔玛、银泰百货、欧尚二店、世纪联华祥符购物中心、紫金广场购物中心等大型商业配套，此外还有包括保俶塔实验学校申花路分校在内的优秀教学资源，因此，区域内的万家花城、西城美墅、橡树园等楼盘销售行情不错。

　　因此，这一区域的土地出让不但拥有较高的关注度，而且宅地价格也不断增加，已经接近万元大关。6月，位于申花路板块的杭政储出[2009]8号地块，最后被浙江省二轻企业集团进出口有限公司和莱茵达置业股份有限公司以8.8亿元的总价竞得，楼面价为8778元/平方米。仅仅10多天之后，位于申花路板块的15号地块和16号地块被杭州欣盛房地产开发有限公司以29.28亿元的总价竞得，高出起拍总价近13亿元，楼面价分别为9933元/平方米和9855元/平方米。

　　拿地开发商如是说

　　6月30日，杭州欣盛房地产开发有限公司分别以9933和9855元/平方米的楼面地价，将申花路15、16号地块收入囊中。在竞争对手云集的情况下，欣盛一次性加价3个亿，一步到位拿下15号地块，颇有戏剧性。对于果断拿地行为，欣盛房产总经理朱健华表示，杭州的好地不多了，申花路地块无论是规模、地段还是周边环境和配套，都比较契合公司的需求，所以只要价格在10500元/平方米之内，都是能接受的。

　　他当时说，地价加上其他成本，两块地预算的成本在15000元/平方米左右。可能很多人觉得没有多少钱可以赚了。但他觉得，应该抱着“以时间换空间”的心态对待这块地。因为两地块是“90/30”项目，弥补了户型空白，加上明年9、10月份上市时，申花路板块配套已纷纷到位，所以卖个18000元/平方米应该没问题。

　　业界点评

　　业内人士认为，申花路一带的房产开发优势不言而喻，目前，该区域内已经集聚了众多楼盘，从销售状况来看，还是比较畅销的。未来，增加的商业用地会使这里的配套更加完善，而新出让的宅地价格不会太低，如果打造高档楼盘，可以再次提升整个区域的品质感。

　　第三部分：这些宝地值得关注

　　在《读地手册》第三期上，还有许多市中心的压箱底宝地值得关注。比如喜得宝地块，“杭一棉”C、C2、D地块。另外还有一些成熟地段的土地，比如滨江R21-6、7地块，老闸弄口A地块，位于钱江新城的复兴地区C1-17-11地块和C2-15-3地块等。这些地块多数都有可能拍出超过2万元/平方米的楼面价。

　　重点推介：

　　喜得宝地块身价再涨

　　在《读地手册》第三期上，占据天字一号位置的是环城北路57号、环城东路353号地块，即市中心的压箱底宝地喜得宝地块，这宗地块不但增加了16.68亩的宅地面积，参考楼面价上调了1267元/平方米，总价增加了2.8196亿元。在第三期《读地手册》上，住宅用地共有48.98亩，参考楼面价12267元/平方米；商业办公用地17.76亩，参考楼面价8973元/平方米，两者的总价高达15.4683亿元。而在2009年第二期《读地手册》中，这一地块的住宅面积为32.3亩，商业办公面积则为29.51亩，参考楼面价为11000元/平方米，总价为12.6487亿元。

　　事实上，这已经不是喜得宝地块第一次扩容宅地面积了，而这宗地块商业用地和住宅用地的比例问题，被不少业内人士评价为影响地块出让的一大关键因素。在2009年第一期《读地手册》上，喜得宝地块中22.04亩为住宅(设配套公建)用地，另外44.81亩为商业办公用地，总价为13.8356亿元。与此相比，第二期《读地手册》已经扩容了10余亩宅地。住宅用地的增加对开发商来说显然是件好事，因为这宗宝地原来配设的商业用地，实际上要求开发商需要具备一定的商业开发经验，否则，由于这宗宅地周边商业氛围并不浓厚，开发这宗地块会面临更多挑战。

　　“住宅规划多了，对于政府来说可以多卖点地。而对于想要拿下这块宝地的开发商来说，楼面价和总价的上调意义不大，因为按照土地市场眼下的行情，这宗宝地肯定会卖到两万元以上，起价的高低并不重要。”章慧芳说。

　　目前，该区域内楼盘不多，仅有玉兰公寓、中凯东方红街、原筑壹号等少数几个，房价则已突破2万元/平方米。最近，滨江、万科南都等品牌开发商纷纷入驻该区域，更是为这个新的区域增添了许多前景。

　　拿地开发商如是说

　　新近频频出手拿下城东新城4宗土地的滨江房产，可谓是这一区域最有力的拥趸。滨江集团副总经理朱立东表示，公司确实非常看好城东的发展，而城东最大的亮点，无疑就是城东新城。这个新的区域，是铁路、磁悬浮、城际铁路、地铁等众多交通方式交汇的地方，是杭州的门户，今后的发展前景会非常好；此外，这个区域拍出近万元每平方米的楼面价，有一定的现实基础，因为旁边的东方红街已经卖到2.2万元/平方米，没有出现面粉比面包贵的情况。

　　另外，城东是滨江房产的发祥地，在这个区域里，无论是业主的口碑和忠诚度，都有优势。他表示，这个区域的4块地，将会成为滨江房产高性价比、中高端项目产品线的重要补充。

　　业界点评

　　对于城东新城，汉嘉地产顾问总经理梅杰表示，杭州楼市正越来越呈现出明显的区域化特色：“杭州城西、城南和城北都已经相继发展过了，现在也该轮到城东了。”

　　他表示，城东新城连接的钱江新城发展已经非常好，而九堡也初具规模，规划利好频频，加上随着运河整治等，城市的居住氛围和居住环境都不错，所以发展前景会非常好，也会成为今后几年的开发热土。

　　板块2：南星桥

　　惊现楼市新地王 文化底蕴深厚

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　　对于许多新杭州人来说，南星桥并不是一个熟悉的地方。不过最近，一批优质土地的高价出让，让这个地名频频见诸报端。先是7月23日，义乌中国小商品城房地产开发有限公司以20650元/平方米楼面地价，拿下南星单元E02、03地块；再是8月18日，浙江西子房产拿下南星桥粮库地块，楼面地价高达24295元/平方米，成为杭州楼市新地王。两块“2万元”地块一出炉，立刻引发了业界关注。

　　在杭州楼市上，南星桥是杭州的南大门，曾经商埠林立，是古杭州商贸交易的重要集散地，可谓盛极一时。由于临近鼓楼、万松书院等，这个区域被称作是杭州传统文化积淀深厚、本土文化资源最为集中、最能体现杭州人性格特征和生活习俗的区域。

　　从目前来看，南星桥可以分为两块，一块位于人们熟识的钱江新城，已成片改造，金色家园、金色海岸、春江花月等高档住宅云集，即南星单元E02、03地块；一块由于涉及到汽车南站、铁路等很多问题，改造还没有完成，土地出让比较零散，真正要成片开发，还需假以时日，目前出让的地块有南星桥粮库地块等。

　　拿地开发商如是说

　　对于杭州新地王南星桥粮库地块，西子房产总经理、绿城西子常务副总经理朱燕萍这样评价：这里地处千年皇城根下，有比较好的文化底蕴，顺风顺水，地块两侧，一边是中河，一边是馒头山，这里被规划成皇城公园遗址，将进行大改造，地理环境优越，想象空间巨大。此外，该地块容积率仅1.4，在杭州市中心非常稀缺。

　　据她透露，这个地块西子将与老朋友绿城合作，打造北京御园类型的物业，她说，地块不大，套数不多，所以肯定会做得非常精致，有很多创新的东西。

　　业界点评

　　广宇集团总经理助理任坚刚认为，这个地块也有其特殊性所在。首先，容积率是1.4，在绿城的产品系列中，完全可以套用留庄或御园的开发模式，在这样一个皇城根脚下，文化底蕴深厚的地方，打造这样一个楼盘，他觉得在杭州市场还是会相当受欢迎的。现在，西湖边的二手房起码已经在5万元/平方米以上，我觉得这个项目，卖到5万元/平方米也很正常。从这个角度来说，2.4万多元/平方米的楼面地价，还是有它的合理性的。

　　当然，地块也有一些缺陷，比如离高架比较近，体量小了点，但只要处理得好，还是可以做出高端产品来的。

　　板块3：田园

　　自然环境“显山透水”区域形象急需改善

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　　名不见经传的半山田园板块因为绿城集团的高价进驻，眼下成了土地市场热议的话题。上周，绿城集团和西子房产拿下了这一区块的两宗宅地，最高达10147元/平方米楼面价，让无数业内人士咋舌。半山田园板块因此被推到了杭城土地市场的风口浪尖上，甚至遭到了价格虚高的质疑。

　　如果不是区域内土地卖出了超过万元的楼面价，半山田园板块对大部分购房者甚至业内人士来说，都还是一个陌生和不起眼的板块。此前，半山田园区块为人所知的是杭州钢铁厂和半山公墓，并没有在大多数人心中留下多少与房产相关的印象。

　　半山田园区块首次亮相是在杭州市国土资源局公布的2009年第二期《读地手册》中，该区块出现在“重点区块介绍”中，并被规划为一个“显山透水”的中低密度高品质片区。该区块位于石桥路与临丁路交叉口西北，背靠半山，南邻上塘河，与丁桥西单元、华丰单元等城市用地相望，紧邻皋亭山风景区。在交通方面，有秋石高架、临丁路、同协路等多条道路，按照规划，该区域要通过优越的自然环境和区块，高效便捷的交通体系，完善的配套设施，塑造城北高尚居住区。

　　在最新公布的2009年第三期《读地手册》中，半山田园区块不但被强化为“半山田园综合体”，而且还增加了5宗占地面积超过400亩的宅地。这些宅地的容积率并不高，都在1.6至2.0之间。此外，8月，杭州市国土资源局还在一份《杭州市国有建设用地使用权出让信息预告》中，推荐了另外两宗半山田园板块的宅地。

　　与政府推荐力度的增强不同，半山田园区块从房产发展的角度来说，还是一块未开垦的处女地。尽管眼下有了知名房企绿城集团的进驻，但是这一区块没有任何楼盘。唯一值得参考的是临近的华丰板块和丁桥板块，区域内除了经济适用房，还有元都新景、广宇上东城、天阳观筑等多个新盘，售价在8500至11000元/平方米之间。

　　拿地开发商如是说

　　绿城集团董事长宋卫平认为，半山田园区块有山有水环境不错，看好这一区块的发展。绿城集团可能会和西子房产合作，在这里打造一个高端楼盘，希望能规划出一个整齐一些的居住区。未来，这个区块还有不少地，绿城集团会继续拿地。

　　业界点评

　　对于半山田园板块，业内人士存在两个不同的观点。一种观点认为，该区块的宅地能够拍出如此高的地价，实在出乎意料，毕竟这一区域距离市中心还是有一段不小的距离。绿城集团的进驻，显然对提升这一板块的价值有不小的提升作用，但是该区块未来的发展，仍然有赖于政府的投入，才能充分发挥其交通和自然景观优势。而对于购房者来说，更直接的问题则是，这一区域何时才能改掉此前老旧工业区的印象，树立一个高尚居住区的新形象。

　　另一种更为乐观的观点认为，田园地块的价格并不算太离谱，因为这个板块的环境与景观资源非常好，可以说在杭州是独一无二的，甚至胜于之江区域。它南有上塘河，北有半山，但居住区又离山有些距离，形成了相对独立的区域，非常通透，很舒服，给人很放松很自由的感觉。绿城拿去之后，也可以充分挖掘这个区域的价值，因为，杭州东北部一直缺少一个高端区域，田园区域正好弥补了这一空白。